M1接近临界点，房价该如何走？

近日央行依惯例发布上个月经济运行数据，但不同以往，这次引起了市场强烈反映。因为在数据中有一条：CPI同比-0.5%，增速由正转负，PPI同比-1.5%，小幅超预期。CPI、PPI双向为负的经济现象在改革开放后共出现过两次：一次是98年的亚洲金融危机，另一次是08年的全球金融危机。

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近日央行依惯例发布上个月经济运行数据，但不同以往，这次引起了市场强烈反映。

因为在数据中有一条：CPI同比-0.5%，增速由正转负，PPI同比-1.5%，小幅超预期。

CPI一般指消费者物价指数，其变动率在一定程度上反映了通货膨胀或紧缩的程度。一般情况下，保持一定的微幅通胀可以抬升就业率，有助于经济增长。

然而如果CPI为负，意味着通缩周期要来，央行唯有开闸放水，才能扭转乾坤。

CPI、PPI双向为负的经济现象在改革开放后共出现过两次：一次是98年的亚洲金融危机，另一次是08年的全球金融危机。

无论哪一次，都是中国经济的重要转折点。

所以这次数据发布后，一些人开始紧张，通缩周期是否要来？央行会不会放水，资产价格会不会走高？

而且数据还显示，M2数值在11月继续以2位数增长，“M1-M2剪刀差”开始闭合，这对楼市又暗含着什么意义？（本文重点）

下面一一解剖。

1

CPI与猪

首先，可以肯定的是这次CPI由正转负，跟金融危机没有任何关联，主要原因源于猪。

没有开玩笑，就是猪。

大家都知道，去年由于汛情、环保、贸易等原因，猪周期失衡，价格涨上天，大家吃不起猪肉，就只能转向其他兽禽类产品，导致后者需求量上升，羊、鸡、鸭等价格也跟着上涨。

在我国的CPI计算公式中，猪价的权重是很高的，再加上带动的兽禽类产品上涨，导致通胀水平一路走高，甚至创下自2012年以来我国CPI涨幅八年来新高，尤其是去年11月份，猪价进入巅峰时刻。

但中国市场一直有一个优势，自古不缺乏投机者。

致富信号出现后，人们一窝蜂涌入市场。有创业养猪的，卖房卖股养猪的，甚至还有一些企业转型开辟养猪业务，据天眼查数据显示，全国近有1400家开发商跨界养猪。

从去年年底开始，一场轰轰烈烈的养猪大潮席卷华夏。

朋友打趣，开发商养猪都不用请别人盖猪舍了。但问题来了，房子盖不好，猪能养肥吗？

相对于去年较高的猪价基数，今年在无数养猪人的努力下，猪价一路下滑。

数据显示今年11月份，猪肉价格下降了12.5%，影响CPI下降约0.6个百分点，再加上其他肉蛋类产品，一来一去，CPI同比大概率都是负数。

所以很多人说，CPI数值为负，就是经济通缩，需要开闸放水刺激经济，这是不对的。

而且在当下的情况下，央行开不开闸，不能单纯依据CPI数据，还要参考资产价格。

2

会降准吗

在我国的CPI公式中，包含了各种各样大宗商品价格，但唯独没有包含资产价值，尤其是房价。

所以你会看到，这些年为了保持经济微弱通胀，我国货币在大量增加，但物价和居民购买力并没有对应上升，其中很大一部分都是被房价吸走了。

高房价提高了生产成本，从而挤压了实体经济发展，同时也拉大了有资产和无资产人群之间的财富沟壑。

所以这两年，为了开闸有效果，都会在这之前去出台稳房价政策，尤其是对开发商进行重重限制，以防止货币被房价虹吸。

然而现在来看，积蓄的房价势能又走到了转折点：

数据显示，11月末，M2余额217.2万亿元，同比增长10.7%，同比去年高2.5个百分点；M1余额61.86万亿元，同比增长10%，同比去年高6.5个百分点。

两位数增长相当猛烈，10年前广为诟病的四万亿计划，当时的M2增速也不过如此。这其实是去年的2万亿，加上今年上半年疫情之后，三次降准释放1.75万亿流动性，两者合纵的结果。

那么对于房价究竟有什么影响呢？这里还要奉上经典“M1-M2剪刀差”图。

3

即将闭合的剪刀

这幅图我在之前的文章里解释过。红线代表M1同比增速，蓝线代表M2同比增速。

若同期红线在蓝线上方，证明市场流动资金充沛，楼市火热，房价上涨；同期蓝线在红线上方，证明市场流动资金干涸，楼市萧条，房价横盘或下跌。

如果你仔细核对图中几个重点区域，会发现和之前几个楼市的大小上涨周期严丝合缝。我们再来看近期的部分，大概从2018年初开始，M1的同比增速一路下滑，2019年一整年不温不火。

我们放大了看。

从2020年开始，尤其是疫情后，你会发现“剪刀口”开始逐渐闭合，尤其是11月，M2是10.7%，继续上涨了0.2个百分点，而M1已经到了10%，M1-M2的剪刀差继续缩小至0.7%。

这就是货币逐渐增加活力的信号，越来越多的钱，开始游离出银行体系，作用于市场，经济在加速升温。

其中一部分钱投入到生产、经营、投资，另一部分则表现在资产价格的增长。

今年疫情之后股市大涨，以及下半年部分楼市的火热，充分佐证了这样的趋势，这也是我比较担心的事情。

4

警惕资金敏感型城市

按照这样的趋势，M1继续上涨，如果与M2交叉，剪刀口闭合后势必会带来新一轮的房价上涨。

当然在当下的三稳基调和因城施策下，不会造成全国普涨，而只是影响对资金敏感的部分城市。

什么是资金敏感型城市？

简单来说，就是民营经济活跃、金融行业发达，营商环境较好的城市，典型如一线北上广深，及杭州、成都、武汉、南京等新一线城市。

大周期来临，资金的渗透像一个漏斗一样，从上到下，从强到弱。不单是城市，人群也是如此。

今年下半年开始，我国豪宅市场异常火热，不出意外，将会创造自2017年调控以来最好的成绩，尤其是北上深，1000-4000万的豪宅都是抢着买的。

上面吃肉下面喝汤，越往下承接的利好越少，这也是我一直强调大家想办法在能级较高的城市拥有资产的原因。

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